Инвестиционная эффективность вложений в жилье и «гедонистическое» пространственное равновесие
The Investment Performance of Housing and “Hedonic” Spatial Equilibrium
By Tracey Seslen
Marshall School of Business University of Southern California
William C. Wheaton
Department of Economics MIT
Henry O. Pollakowski
Center for Real Estate MIT
DRAFT: May, 2005
Резюме
Это исследование объединяет два основных направления исследований, которые существуют на сегодняшний день в литературе о рынках жилья.
Первым из них является понятие пространственного равновесия потребителей, когда лица, населяющие территориально разные единицы, находятся на постоянном уровне полезности. Это означает, что различия в ценах компенсирует различия "гедонистических" жилищных характеристик.
Второе направление – применение анализа жизненного цикла для определения «полной» стоимости (full cost) владения жильем в качестве финансового актива.
Связывая оба подхода, мы предполагаем, что "с поправкой на риск годовая цена владения собственностью" должна компенсировать владельцам разницу в потоках доходов, которые поступают от различных домов. Чтобы проверить эту гипотезу, мы разрабатываем уникальный набор данных для четырех американских крупных городов с пригородами, которые удостоверяют оценку и риск от владения жильем в районе действия почтового индекса. Затем мы совмещаем это с данными на основе сделок по уровню цен при соблюдении той же географической детализации. Мы находим, что в района с почтовыми индексами с более высокой исторической значимостью уровень цен действительно выше, но мы подозреваем, что это может быть связано с неправильной спецификацией тождественности. Когда мы проверяем в течение более короткого периода предвидение роста цен в будущем, мы получаем очень плохие результаты. Мы не наблюдаем согласующихся, ожидаемых результатов по всем спецификациям для любого из 4 мегаполисов.
Результаты оценки риска так же неутешительны. Лишь на одном рынке оценка риска выглядит осмысленно.
Эти результаты подтверждают сомнения, высказанные другими исследователями по поводу того, что рынок недвижимости "эффективен" по ценам. Они также предполагают, что три десятилетия "гедонистических" исследований могли быть предвзятыми, исключая инвестиционные характеристики жилищного фонда из расчетных уравнений.