Деловой Петербург, 16 октября

С 1 января 2018 года долевое строительство в России может оказаться вне закона. Строители ищут альтернативные средствам дольщиков источники финансирования, которые помогут им компенсировать денежный поток в размере 240 млрд рублей в год.

Поправки в ключевой для всех застройщиков жилья закон о долевом строительстве (ФЗ–214) в следующем году практически сведут долевку на нет. Это означает потерю строителями огромного потока денег от дольщиков. Только в Петербурге он оценивается в 240 млрд рублей в год. Строителям приходится экстренно искать альтернативные источники финансирования проектов. Но вариантов не много, и все они имеют серьезные изъяны. Без эффективных финансовых схем строительная отрасль неизбежно сократится, а жилье подорожает. Между тем федеральные власти всерьез обсуждают идею ужесточения требований к застройщикам уже с 1 января 2018 года — на полгода раньше, чем прописано в законе. На прошлой неделе об этом дискутировали в Госдуме РФ. Если решение будет положительным, самые мрачные ожидания строителей станут явью.

 

 

 
26 мая 2016 г., 15:30 – 19:00, ул. Кантемировская 3, ауд. 247
 
К. А. Холодилин (DIW Berlin)

Тенденции развития рынка жилья           

  • Первое десятилетие нового века — спекулятивный пузырь во многих странах, включая Россию.
  • Высокая строительная активность в России, хотя уровень 1980-х гг. ещё не достигнут.
  • Обеспеченность жильём в России сильно отстаёт от развитых стран: проблема крошечных жилищ.
  • Чтобы догнать развитые страны по обеспеченности жильём, России могут понадобиться многие годы.
  • Сочетание низкой доли расходов на жильё и высокой доли собственников.
  • В крупных городах России уже в 2012 году образовались спекулятивные пузыри на рынке жилья.
 
 

 

  
27 мая 2016 г., 10:00 – 12:00, ул. Кантемировская 3, ауд. 247
 
К. А. Холодилин (DIW Berlin)

Проблемы прогнозирования цен на рынке жилья

  • Для более успешной работы на рынке необходимо знать его цены в ближайшей перспективе.
  • Имеющиеся данные о ценах не позволяют этого сделать, поскольку отражают только прошлый период, зачастую с большим отставанием.
  • Поэтому мы предлагаем продлить имеющиеся временные ряды цен собственными индексами цен, которые учитывают различия в качестве благодаря использованию гедонической регрессии.
  • Полученные таким образом сглаженные цены можно прогнозировать при помощи методов временного анализа с применением дополнительных социально-экономических и макроэкономических данных.
  • Кроме того, учёт в гедоническом анализе пространственных характеристик позволит делать прогнозы не только на уровне всего города, но и на уровне муниципальных образований Санкт-Петербурга и, возможно, также прилегающих районов области.

 

Исследовательский центр "Жилищная экономика" создан совместно Национальным исследовательским университетом "Высшая школа экономики" и петербургским строительным холдингом "Норманн" с целью организации научных и практических исследований в области рынка недвижимости и принятия эффективных решений в управлении строительными компаниями. 

Основные направления исследований:

  • Анализ и прогнозирование цен на жильё
  • Методы определения рыночной ценности новых продуктов на рынке жилья
  • Аренда и её влияние на рынок жилья
  • Стратегии ценообразования строительной компании
  • Государственное регулирование рынка жилья
  • Исторические исследования рынка жилья

НОВЫЙ ПРОЕКТ: Междисциплинарный семинар «Город сквозь призму больших данных» 

Доклад К. А. Холодилина "Экономический центр Петербурга сейчас и полтора века назад", 25 апреля 2017 г.

 


 

Цена жилья: гедонистический подход (из учебника)

Чем определяется равновесная цена жилища? Гедонистический под­ход основан на 
представлении, что жилище состоит из набора отдельных элементов, каждый из 
которых имеет свою скрытую цену. Рыночная цена жилища является суммой цен отдельных
элементов. 

Для объяснения гедонистического подхода рассмотрим в каче­стве примера рынок жилья, 
на котором жилища различаются толь­ко по пяти показателям: доступ к рабочим 
местам в городском цен­тре, количество спален, степень износа крыши, загрязнение 
воздуха и качество обучения в местных школах. Гедонистическое изучение рынка 
может дать следующую информацию. 

1. Базисная цена. У среднего дома 3 спальни, он 
расположен в 5 милях от городского центра, крыше — 6 лет. Цена такого до­ма 70000 долл. 

2. Цена доступности. При удалении от городского 
центра цена уменьшается на 1000 долл. за 1 милю; лучше расположенные жилища 
стоят дороже. 

3Цена спальни. Каждая дополнительная спальня 
увеличивает цену дома на 10 000 долл.; чем больше жилище, тем выше его цена. 

4. Цена крыши. Цена жилья уменьшается на 100 долл. 
за каж­дый дополнительный год службы крыши; чем старее крыша, тем раньше ее 
придется менять, и, естественно, цена на такие жилища ниже. 

5. Цена чистого воздуха. Цена жилья уменьшается на 
500 долл. при увеличении загрязнения воздуха на условную единицу; жилища, 
расположенные в районах с относительно чистым воздухом, стоят дороже. 

6. Цена школы. Цена жилья возрастает на 600 долл. 
при повы­шении качества обучения в местных школах на единицу (рас­считывается 
как средний результат тестирования); жилища в районах, где школы лучше, стоят 
дороже. 

Чтобы приблизительно подсчитать цену определенного жилища, нужна информация

о местоположении, количестве спален, сроке службы крыши, качестве воздуха и качестве

обучения в местной шко­ле. 
Например, представим себе дом с 4 спальнями, расположенный в 3 милях от 
городского центра, с крышей, прослужившей 2 года. Уро­вень загрязнения воздуха 
на 3 единицы ниже среднего, а показатель тестирования в местной школе на 2 
пункта выше среднего по стра­не. Такой дом продается за 85 000 долл.: базисная 
цена составляет 70 000 долл., плюс 10 000 долл. за дополнительную спальню, 2000 
долл. — за сокращение расстояния до городского центра, 400 долл. — за до­полнительные 
4 года службы крыши, 1500 долл. — за относительно низкий уровень загрязнения и 
1200 долл. — за относительно высокий средний показатель тестирования в местной 
школе. 

Кейн и Куигли (Kain and Quigley, 1975) воспользовались для оценки различных характеристик 
жилья данными о рынке жилья в Сент-Луисе (США) в 60-х гг. В табл. 8.1 
приводятся некоторые по­лученные ими результаты. Характеристики жилья бывают 
трех ти­пов: качество самого жилища, его размеры и характеристики уча­стка. 
Приведенные в табл. 8.1 данные показывают увеличение ме­сячной квартплаты (в 
арендуемом фонде) и рыночной стоимости (для жилья, занимаемого владельцами) при 
повышении на едини­цу различных характеристик жилья. К примеру, если качество 
ин­терьера (оценка качества полов, окон, стен, потолков и лестниц) увеличивается 
на единицу, то месячная квартплата возрастает на 1,31 долл. (это приблизительно 
2,1% среднемесячной квартплаты, размер которой 61,54 долл.), а рыночная 
стоимость — на 818 долл. (примерно 5,6 % средней рыночной цены жилища, которая 
соста­вляет 14 596 долл.). Жилье с центральным отоплением будет при­носить 
ежемесячно дохода на 4,44 долл. больше, и наоборот, более старые жилища будут 
сдаваться внаем и продаваться дешевле. На цену жилья

 

 

влияют также его размеры: второй туалет добавляет 9,07 долл. к ежемесячной  арендной плате и 769 долл. — к цене про­дажи. Внешний вид окружающих жилищ  оценивался по шкале от 1 (плохой) до 5 (отличный). При увеличении качества  соседних жи­лищ квартплата возрастала на 1,86 долл., а рыночная стоимость — на  777 долл. Повышение на единицу качества жилищ во всем квар­тале увеличивало  арендную плату на 3,71 долл., а рыночную стои­мость — на 419 долл. Последняя  переменная — расстояние до дело­вого центра; так, увеличение его на 1 милю  уменьшало ренту на 0,30 долл., а стоимость жилища — на 354 долл.  

Справочная литература;

Handbook of Regional and Urban Economics. Edited by E.S. Mills and P. Cheshire, 1999

STEPHEN SHEPPARD. HEDONIC ANALYSIS OF HOUSING MARKETS