Особенности рынка жилья  (глава из учебника «Жилищная экономика») 

В данной главе объясняется, почему жилье является единственным в своем роде товаром, и
рассматриваются пять характерных особен­ностей, отличающих его от других
товаров. Во-первых, жилой фонд неоднороден: жилища различаются по размеру,
местоположению, времени постройки, внутренней планировке, отделке и коммуналь­ным
удобствам. Во-вторых, жилье является недвижимостью: переме­щать жилища из
одного места в другое непрактично. В-третьих, жи­лье долговечно: если содержать
его в порядке, оно может служить несколько десятилетий. В-четвертых, жилье
является дорогим това­ром: чтобы приобрести его в собственность, обычная семья
должна взять немалый заем. В-пятых, издержки переезда также высоки: по­мимо
существенной денежной стоимости собственно переезда, су­ществуют также
"психологические" издержки, связанные с тем, что приходится
расставаться с привычным окружением — школой, ма­газинами и друзьями. 

Далее в главе объясняется, каким образом эти пять особенно­стей влияют на рынок жилья.
В первом разделе отмечается, что, поскольку жилье неоднородно и недвижимо, его
рынок распадает­ся на ряд отдельных, но взаимосвязанных субрынков. Во втором и
третьем разделах анализируются некоторые последствия долговеч­ности жилья. В
частности, во втором разделе рассматриваются ре­шения домовладельцев о
содержании и ремонте жилья и рыноч­ные силы, приводящие к тому, что семьи
покидают старое жилье в городских центрах. В третьем разделе описывается модель
"фильтрации" при передаче жилья, объясняющая, каким образом квартиры
переходят от одной семьи к другой. Четвертый раздел посвящен вопросам аренды
или приобретения жилья в собствен­ность, влияния на эти решения политики
государства. В пятом разделе показано, как влияют на потребление жилья расходы
на переезд. И наконец, в шестом разделе анализируется спрос на жи­лье с точки
зрения дохода и эластичности по ценам. 

НЕОДНОРОДНОСТЬ И ИММОБИЛЬНОСТЬ ЖИЛЬЯ 

Жилищный фонд неоднороден в том смысле, что у каждого жили­ща свой набор характеристик
или услуг. Различают два типа харак­теристик жилья: характеристики собственно
жилища и характери­стики места, в котором оно расположено. 

Рассмотрим вначале характеристики самого жилища. Жилища различаются по размерам (жилой
площади в м²) и планировке (рас­положению комнат внутри жилища). Они
также различаются по ка­честву и производительности кухонного оборудования и
систем коммунального обслуживания (отопления, кондиционирования, во­допровода и
канализации, электроснабжения). Разными могут быть внутренняя отделка (полы,
окна, встроенные шкафы) и конструк­тивные особенности жилища (срок службы
фундамента и крыши). Иными словами, для каждого жилища характерны определенные
размер, планировка, набор коммунальных услуг, внутренняя отдел­ка и конструктивные
особенности. 

Поскольку жилье недвижимо, особое значение приобретает его местоположение. Покупатель
жилья приобретает вместе с ним и на­бор характеристик местности. Это прежде
всего доступность: в зави­симости от местоположения жилья доступ к рабочим местам,
мага­зинам и местам развлечений может быть очень разным. Другой ха­рактеристикой
является обеспеченность общественными услугами (такими, как школы, пожарная
охрана и полиция). Следующая ха­рактеристика — качество окружающей среды; так,
в разных местах разное качество воздуха и разные уровни шума (от легковых
машин, грузовиков, самолетов и заводов). Последней характеристикой мес­та
является внешний вид (особенно внешние характеристики окру­жающих домов и
участков). Короче говоря, жилье неотделимо от ме­стности, в которой оно
находится, и поэтому набор его характери­стик всегда включает некоторые
атрибуты местности, такие, как до­ступ к различным видам обслуживания, уровень
местных налогов, качество окружающей среды и характеристики соседства. 

Цена жилья: гедонистический подход 

Чем определяется равновесная цена жилища? Гедонистический под­ход основан на
представлении, что жилище состоит из набора отдельных элементов, каждый из
которых имеет свою скрытую цену. Рыночная цена жилища является суммой цен отдельных
элементов. 

Для объяснения гедонистического подхода рассмотрим в каче­стве примера рынок жилья, 
на котором жилища различаются толь­ко по пяти показателям: доступ к рабочим 
местам в городском цен­тре, количество спален, степень износа крыши, загрязнение 
воздуха и качество обучения в местных школах. Гедонистическое изучение рынка 
может дать следующую информацию. 

Учебник "Жилищная экономика"