К. А. Холодилин

Съёмное и собственное жильё в мире и России

Одним из ключевых показателей структуры жилищного рынка является доля собственного жилья. Есть по меньшей мере два варианта этого показателя: 1) доля квартир, занятых собственниками, и 2) доля людей, проживающих в собственном жилье. Последний показатель, как правило, выше. Поэтому при страновых сопоставлениях важно понимать, какой показатель Вы используете.

Показатель доли собственного жилья (ДСЖ) играет важную роль в политических дискуссиях. В некоторых странах (например, в США) он часто рассматривается как составная часть американской мечты, и стимулирование его роста во все времена было важным элементом государственной политики США, см. Haughwout et al. (2010). В этой связи Glaeser (2011) упоминает такую меру федеральной политики, как налоговые вычеты за проценты по ипотечным кредитам, а также запреты строить высотные дома, принимаемые на муниципальном уровне. Последние стимулируют рост ДСЖ, так как вероятность появления съёмного жилья гораздо выше в многоквартирных, чем в односемейных домах.

Снижение американской ДСЖ в результате Великой рецессии 2008-2009 гг. вызвало большую озабоченность в тамошних СМИ. Так, к концу 2010 года она упала до 66,5% по сравнению со своим пиковым значением около 70%, которое было достигнуто в 2004 году. На этом фоне ДСЖ в Швейцарии, Швеции и Германии выглядят карликовыми, см. таблицу.

Доля собственного жилья в европейских странах, 2011 год, по данным переписи населения и жилья Евростата

Тем не менее, некоторые экономисты, например, Voigtländer (2007) считают столь низкую долю собственного жилья в Германии скорее преимуществом, чем недостатком. По мнению немецкого исследователя, ипотечный кризис американского образца, который повлёк за собою экономический кризис во всём мире, в Германии невозможен именно благодаря высокой доле съёмного жилья. В отличие от собственников квартиранты не заинтересованы в искусственном раздувании цен на недвижимость.

В то же время немецкое правительство на протяжении многих послевоенных десятилетий преследовало цель повышения ДСЖ. Оно полагало, что чем больше будет собственников жилья, чем больше стабильности и порядка будет в обществе. Правительство видело в собственном жилье своего рода вакцину против коммунистических соблазнов, исходивших со стороны ГДР. Несмотря на все эти усилия, успехи в этой области остаются скромными: в Западной Германии, по которой имеются данные за длительный период, с 1950 по 2011 год ДСЖ выросла с 40 до 50%, см. рисунок. В других странах, например, в Великобритании и Испании, рост доли собственников был намного более впечатляющим.

Является ли высокая ДСЖ желательной целью или нет, остаётся предметом обсуждения. Так, DiPasquale and Glaeser (1999) пришли к выводу о сильном положительном влиянии собственности на участие людей в политической и социальной жизни. Данные исследователи исходят из того, что активное участие в жизни местного сообщества приводит к повышению ценности жилья, что гораздо более интересно для собственников, чем для квартирантов. Можно сказать, что квартиранты в какой-то степени заинтересованы в обратном, поскольку более высокая ценность жилья может обусловить более высокую плату за него. С другой стороны, Oswald (1996) полагает, что высокая ДСЖ может вести к более высокой безработице, поскольку связанные с собственностью транзакционные затраты могут обусловливать снижение трудовой мобильности населения.

Россия представляет в этом смысле особый интерес. Фактически бесплатная приватизация жилья привела к тому, что значительная часть населения стала собственниками. В то же время измерить эту долю пока не представляется возможным, поскольку российская официальная статистика не знает такого показателя. Росстат рассчитывает долю жилищного фонда, находящегося в частной собственности. По его данным, на 2012 год 87% жилищного фонда было в частной собственности, в том числе 83,5% «перешло в частную собственность граждан в результате приватизации». Этот показатель измеряется как соотношение площади частного жилья к общей площади всего жилья. При этом не учитывается ни то, что частные жилища могут быть крупнее съёмных, ни то, кто на самом деле проживает в них. Это исключает возможность прямого сравнения России по ДСЖ с другими странами. Можно лишь предполагать, что он близок к показателям бывших социалистических стран Европы.

В связи со столь высокой ДСЖ в России постановка вопроса о достоинствах и недостатках собственного жилья представляет для нашей страны особую важность. Вероятно, к российскому жилью применима дискуссия, ведущаяся западными исследователями. Кроме того, Глазунов и Самошин (2008) указывают на то, что в российских условиях поквартирная собственность на жильё неэффективна. Люди, ставшие собственниками в результате бесплатной приватизации, зачастую не имеют средств для поддержания своего жилья в надлежащем состоянии. Кроме того, при такой раздробленности собственности владельцам отдельных квартир трудно договориться по вопросам, представляющим важность для всего дома в целом. Поэтому Глазунов и Самошин выступают за развитие института доходных домов, когда собственность на дом сосредоточена в одних руках, а квартиры сдаются внаём.

На мой взгляд, важной мерой могло бы стать стимулирование односемейных или рядных домов. Последние – это своего рода односемейные дома, построенные вплотную друг к другу. Эта форма жилья получила большое распространение в англосаксонских странах. В континентальной Европе и России она гораздо менее развита. В то же время она более благоприятна для жизни и здоровья, в особенности семей с детьми. Рост числа односемейных домов мог бы стать стимулом для повышения рождаемости россиян.

Литература
Глазунов С. и Самошин В. (2008) Жилищный вопрос в России. Проблемы и перспективы. Издательство: Омега-Л: Москва.
Glaeser, E. L. (2011). Rethinking the Federal Bias Toward Homeownership. Cityscape: A Journal of Policy Development and Research 13, 5-37.
Haughwout, A., R. Peach, and J. Tracy (2010). The homeownership gap. Current Issues in Economics and Finance 16 (5), 1-11. Federal Reserve Bank of New York.
Oswald, A. J. (1996). A conjecture on the explanation for high unemployment in the industrialized nations: Part I. The Warwick Economics Research Paper Series (TWERPS) 475, University of Warwick, Department of Economics.
Voigtländer, M. (2007). Rental Housing Market and Home Ownership – Two sides of the same coin, Gutachten für den Verband Deutscher Pfandbriefbanken, Berlin, 2007.