Цена жилья: гедонистический подход (из учебника)
Чем определяется равновесная цена жилища? Гедонистический подход основан на
представлении, что жилище состоит из набора отдельных элементов, каждый из
которых имеет свою скрытую цену. Рыночная цена жилища является суммой цен отдельных
элементов.
Для объяснения гедонистического подхода рассмотрим в качестве примера рынок жилья,
на котором жилища различаются только по пяти показателям: доступ к рабочим
местам в городском центре, количество спален, степень износа крыши, загрязнение
воздуха и качество обучения в местных школах. Гедонистическое изучение рынка
может дать следующую информацию.
1. Базисная цена. У среднего дома 3 спальни, он
расположен в 5 милях от городского центра, крыше — 6 лет. Цена такого дома 70000 долл.
2. Цена доступности. При удалении от городского
центра цена уменьшается на 1000 долл. за 1 милю; лучше расположенные жилища
стоят дороже.
3. Цена спальни. Каждая дополнительная спальня
увеличивает цену дома на 10 000 долл.; чем больше жилище, тем выше его цена.
4. Цена крыши. Цена жилья уменьшается на 100 долл.
за каждый дополнительный год службы крыши; чем старее крыша, тем раньше ее
придется менять, и, естественно, цена на такие жилища ниже.
5. Цена чистого воздуха. Цена жилья уменьшается на
500 долл. при увеличении загрязнения воздуха на условную единицу; жилища,
расположенные в районах с относительно чистым воздухом, стоят дороже.
6. Цена школы. Цена жилья возрастает на 600 долл.
при повышении качества обучения в местных школах на единицу (рассчитывается
как средний результат тестирования); жилища в районах, где школы лучше, стоят
дороже.
Чтобы приблизительно подсчитать цену определенного жилища, нужна информация
о местоположении, количестве спален, сроке службы крыши, качестве воздуха и качестве
обучения в местной школе.
Например, представим себе дом с 4 спальнями, расположенный в 3 милях от
городского центра, с крышей, прослужившей 2 года. Уровень загрязнения воздуха
на 3 единицы ниже среднего, а показатель тестирования в местной школе на 2
пункта выше среднего по стране. Такой дом продается за 85 000 долл.: базисная
цена составляет 70 000 долл., плюс 10 000 долл. за дополнительную спальню, 2000
долл. — за сокращение расстояния до городского центра, 400 долл. — за дополнительные
4 года службы крыши, 1500 долл. — за относительно низкий уровень загрязнения и
1200 долл. — за относительно высокий средний показатель тестирования в местной
школе.
Кейн и Куигли (Kain and Quigley, 1975) воспользовались для оценки различных характеристик
жилья данными о рынке жилья в Сент-Луисе (США) в 60-х гг. В табл. 8.1
приводятся некоторые полученные ими результаты. Характеристики жилья бывают
трех типов: качество самого жилища, его размеры и характеристики участка.
Приведенные в табл. 8.1 данные показывают увеличение месячной квартплаты (в
арендуемом фонде) и рыночной стоимости (для жилья, занимаемого владельцами) при
повышении на единицу различных характеристик жилья. К примеру, если качество
интерьера (оценка качества полов, окон, стен, потолков и лестниц) увеличивается
на единицу, то месячная квартплата возрастает на 1,31 долл. (это приблизительно
2,1% среднемесячной квартплаты, размер которой 61,54 долл.), а рыночная
стоимость — на 818 долл. (примерно 5,6 % средней рыночной цены жилища, которая
составляет 14 596 долл.). Жилье с центральным отоплением будет приносить
ежемесячно дохода на 4,44 долл. больше, и наоборот, более старые жилища будут
сдаваться внаем и продаваться дешевле. На цену жилья
влияют также его размеры: второй туалет добавляет 9,07 долл. к ежемесячной арендной плате и 769 долл. — к цене продажи. Внешний вид окружающих жилищ оценивался по шкале от 1 (плохой) до 5 (отличный). При увеличении качества соседних жилищ квартплата возрастала на 1,86 долл., а рыночная стоимость — на 777 долл. Повышение на единицу качества жилищ во всем квартале увеличивало арендную плату на 3,71 долл., а рыночную стоимость — на 419 долл. Последняя переменная — расстояние до делового центра; так, увеличение его на 1 милю уменьшало ренту на 0,30 долл., а стоимость жилища — на 354 долл.
Справочная литература;
Handbook of Regional and Urban Economics. Edited by E.S. Mills and P. Cheshire, 1999